Area selecteert 360º-methode

Voor het groot onderhoud aan 209 woningen in de Udense wijk De Bogerd zocht Area een hoofdaannemer die veel ervaring had met ketensamenwerking. “Dat is een spel dat voor veel marktpartijen nieuw is, maar zeker ook voor ons als opdrachtgever”, vertelt Ivo Ketelaars Projectmanager vastgoed bij wooncorporatie Area.

De Bogerd

In de Udense wijk De Bogerd zijn 209 woningen van wooncorporatie Area  toe aan groot onderhoud. De  woningen liggen verspreid over 11 complexen en gebouwd tussen 1948 & 1980.

De woningverbetering betekent tenminste een levensduurverlenging van 25 jaar (plus een doorkijk naar 40 jaar) en verduurzaming naar minimaal EPA < 1,2. Na het onderhoud dienen de onderhoudskosten omlaag te zijn gebracht naar 600,- euro/jaar. Bewoners krijgen de keuze om badkamer, toilet en keuken te vernieuwen soms tegen een huurverhoging. De woningen worden aangepast / verbeterd op het gebied van veiligheid en gezondheid conform regelgeving (constructies, brandoverslag, ventilatie, etc.)

Er is sprake van (stevige) sociale problematiek.

Vraagstelling

Area wil het groot onderhoud aan 209 woningen in de Udense wijk De Bogerd  in ketensamenwerking laten uitvoeren.

Voor het selectieproces geldt: ,,Area zoekt de beste integraal werkende (bouw)Keten en zij zullen ook activiteiten verrichten die tot recentelijk meer tot het domein van Area behoorden zoals bewonerscommunicatie, meepraten vanuit de MJOB en soms  scenario-ontwikkeling t.b.v. vastgoedstrategie.”

Ivo Ketelaars: “Ketensamenwerking is een ruim begrip. Ons doel is dat we krijgen wat ons beloofd is en wat we verwacht hadden.”

Het selectieproces

Het selectieproces startte met een ‘long list’ van aannemers waar Area al eerder mee samenwerkte. Ketelaars: “Op basis van mijn eigen ervaringen en van collega’s, van adviseurs en een rondvraag in de markt hebben we er vijf uitgekozen. Het zijn die bedrijven waar we de hoogste verwachtingen van hebben.” En om er zeker van te zijn dat de bedrijven zijn verwachtingen waar kunnen maken, heeft Ketelaars als onderdeel van het selectieproces de vakmensen geïnterviewd. “Ik wilde juist de vakmensen van de werkvloer spreken, want zij moeten het gaan doen. Dat is voor veel bedrijven nieuw. Normaal spreek je toch vooral met de directie. Ik merkte dat de uitvoerders en projectleiders die ik sprak behoorlijk moesten wennen aan het feit dat ik ze naar hun mening vroeg. Maar toen het ijs eenmaal gebroken was, gaven ze veel informatie.” Hij liet deze interviews zwaar meewegen in de uiteindelijke selectie. “Je kunt als directeur wel zeggen dat je goed bent in ketensamenwerking en bewonerscommunicatie. Maar als het op de werkvloer niet leeft, komt er weinig van terecht.”

Om het totaalplaatje rond te krijgen, gaven de aannemers een bedrijfspresentatie in het kantoor van Area. Ook die telde mee in de beoordeling, legt Ketelaars uit.

Appel-Appel prijsvergelijken

Een ander belangrijk onderdeel van het selectieproces was het samenstellen van een prijzenboek. Area deed dit volgens de ABC-methode van Noorderberg & partners. Deze methode maakt het mogelijk om met een vooraf vastgesteld rendement uniform te begroten met netto mangebonden uren. “Normaal werken we met een bestek. Voor dit project hebben we de calculatoren van de verschillende bedrijven bij elkaar gezet. Dat zijn en blijven concurrenten en ze vonden het lastig om de boeken open te gooien. Maar wij willen er zeker van zijn dat we appels met appels vergelijken en dat we niet achteraf met verrassingen geconfronteerd worden.
Aan de hand van het prijzenboek hebben we een ranking gemaakt en de onderlinge verschillen waren toch aanzienlijk.”

Eindbeoordeling

“We hebben het prijzenboek, de interviews en de bedrijfspresentaties afzonderlijk gewaardeerd en vervolgens met elkaar een objectieve keuze gemaakt.”

Hij is dan ook tevreden over het selectieproces en hij denkt dat ook de bedrijven die de opdracht niet gewonnen hebben, er waardering voor hebben. “We hebben alles open en transparant uitgelegd en verstrekt aan de deelnemende bedrijven, compleet met de ranking. Zo kunnen ze er zelf ook van leren en het een volgende keer misschien beter of anders doen. De uitvraag van corporaties verandert, omdat ze andere dingen belangrijk vinden dan enkel een goede prijs”, besluit hij.