ontwikkelaars van vastgoedverbetering en –management

Wortmanstraat, Harderwijk

Herstructurering in de Zeebuurt

Projectinformatie

Het project bestaat uit 25 woningen verdeeld over 2 woningtypes.
Woningtype L 13, grote eengezinswoningen Flevoweg 47 t/m 71 (o)
Woningtype K 12, kleine eengezinswoningen Wortmanstraat 1 t/m 23 (o)

De woningen maken onderdeel uit van het herstructureringsproject Zeebuurt en hierbij gelden de kaders de uitgangspunten zoals afgesproken met de vertegenwoordiging van de bewoners (beleid huurverhoging na woningverbetering, huurdersvertegenwoordiging en sociaal plan bij sloop of renovatie van UWOON is van toepassing).• Renovatie (binnen en buiten) technisch, comfortverbetering en energetisch
• Historiserend renoveren (ontwerp architect met goedkeuring UWOON) voor type K een eis historiserend (esthetisch)
• Na renovatie moet de woning op A label niveau zijn (eventueel wordt de woning opgelabeld naar A/≤ 1,2 e.e.a. op basis maatwerkadvies). Door de subsidieadviseur zijn twee maatwerkadviezen uitgewerkt die beiden op label A/≤1,2 uitkomen en voldoen aan de eis.
• Voor de woningen in de Zeebuurt geldt na renovatie een levensduurverlenging van 50 jr.
• Raster Zeebuurt stuurgroep d.d. 24-03-2010 (volgens raster de woningen inrichten als eengezinswoningen)
• Afmetingen woningen gerelateerd aan doelgroepen d.d. 01-01-2008
• Basiskwaliteit d.d. 15-10-2012
• Programma van eisen (PVE)
• Bouwbesluit bestaande bouw 2012
• Woningen moeten voldoen aan eisen Politiekeurmerk
• De bewoners hebben keuzemogelijkheden (plattegrondindeling begane grond -keuken-badkamer-toilet-verwarming-tuindeuren en verder nader te bepalen)
• Werkzaamheden levensloop (2e toilet boven, deuren verbreden) en leefomgeving (brandgangen met verlichting) overeenkomstig afspraken met gemeente (ISV)
• De bewoners gaan tijdens renovatie uit de woning en kunnen gebruik maken van een wisselwoning (volgens afspraak met vertegenwoordigers bewoners – gemeente – UWOON)
• Flora en Faunawet (ontheffing)

Met 50 vaklieden dobbelen

W

De afgelopen periode zijn er schreden gezet op het pad van ketensamenwerking; door het werken met c.q. delen van fasedocumenten en een aantal gezamenlijke teambijeenkomsten. De keten is daartoe op bouwteamniveau in het najaar van 2015 uitgebreid met installateur, sloper/saneerder en stukadoor. Zeker van de eerste twee partijen kan en mag inbreng worden verwacht in slimmere oplossingen in vormgeving van de functionele uitgangspunten. Belangrijkste resultaten liggen op het gebied van teamvorming en onderlinge directe samenwerking zowel in de voorbereiding als de uitvoering en op het terrein projectbesturing en –management.

Toch moet ook worden geconstateerd dat de aanvliegroute van cluster10 (Wortmanstraat) er een met vele hobbels is geweest. Strubbelingen met gevarieerde oorzaken regelmatig onnodig en soms onvermijdelijk.
– Het programma van eisen stond voor aanvang van de vernieuwde werkwijze in augustus 2015 al min of meer vast. Aannemer Salverda en de ketenpartners ervaren dat zij niet tot nauwelijks zijn uitgedaagd in het bieden van alternatieven;
– Ook bij dit cluster bestaat er discussie over prijsvorming en opgevoerde kosten. Voor een belangrijk deel terug te brengen naar onheldere verwachtingen over de status van (raam)begrotingen, de post ‘kansen en risico’s’ en rolgedrag van de gespecialiseerde aannemers (ketenpartners) in algemeen en de door hen opgevoerde bedragen in het bijzonder;
– De projectfasering voor dit cluster is wederom schoksgewijs verlopen en vanaf aanvang zijn hoofdaannemer en gespecialiseerde partijen in rol terecht gekomen waarin per deelfase afwachten en reageren op de ontwikkelingen feitelijk de enige optie (b)leek. Tegelijkertijd is er door de verschillende afdelingen van UWOON vergelijkbaar gehandeld met een kostenverhogende consequenties;
– Er bestaat wel een globale masterplanning voor de gehele fasering voor de Zeebuurt maar daar wordt vanuit kostenperspectief niet tot nauwelijks op gestuurd. Belangrijk effect ervan is stevige onnodige meerkosten door op-/afbouwkosten en gemiste kansen door combinatie werkzaamheden in integrale voorbereidingsfasen (ook met bewoners) en/of uitvoering en risico’s;
– Ondanks intenties om cluster10 in ketensamenwerking te doen bleef er bij menig directbetrokkene de sterke behoefte bestaan om het werk een soort kopie te laten zijn van de eerder uitgevoerde clusters inclusief eerder ontwikkelde werkplanningen en –organisatie. Het sturen op teamontwikkeling en verbetering van werkorganisatie is een uitdagend fenomeen en in de context van schokkerige projectstappen zeker ook een lastige;
– De projectbesturing door UWOON heeft grotendeels onvermijdbare hindernissen gekend vanwege ziekte en/of personeelswisselingen. Dit betekende dat er kansen zijn blijven liggen om het geheel eerder op een (nog) hoger niveau te krijgen;
– De bewoners(vertegenwoordiging) van de Flevoweg zijn niet akkoord gegaan met het voorgestelde renovatiepakket, dit betekent dat er voor deze woningen (12) nu groot onderhoud zal worden uitgevoerd. Het betekent ook dat bouwplaatskosten en andere bijkomende zaken nu geheel in de begroting van renovatie van de woningen aan de Wortmanstraat zijn meegenomen – hierop was overigens al geanticipeerd, echter eventuele tegenvallers kunnen nu moeilijker worden uitgesmeerd.

Begin mei 2016 is gestart met de realisatiefase van de woningen aan de Wortmanstraat en vrij snel daarna heeft UWOON de bewoners van de Flevoweg een aantal richtingen geschetst en voorgelegd wat groot onderhoud zou kunnen betekenen. Dit betreft richtingen en zeker geen uitgewerkt PvE.
Kortom er zijn nu wel serieuze mogelijkheden voor de bouwkundige hoofdaannemer en ketenpartners om hun expertise te laten zien in integrale planontwikkeling voor de woningen aan de Flevoweg – hetgeen veel verder behoort te gaan dan het schetsen van een aantal technische opties.

Social-Return

Samenwerking UWOON en Salverda

  • In 2012 is de aanbesteding van het eerste cluster woningen (26) gewonnen door Salverda, waarbij er door de aannemer een stevige projectkorting is gegeven van naar eigen zeggen ± 15.000 per woning.
  • Dit eerste cluster is succesvol en naar tevredenheid opgeleverd in de eerste helft van 2013.
  • Onduidelijk is de hoeveelheid meer-/minder- en bijwerk per woning
  • In eind 2012 hebben opdrachtgever en –nemer elkaar gevonden in een passend vervolg voor de volgende 48 woningen. Onder de werktitel Ketensamenwerking zijn de clusters (… + …) één-op-één gegund aan Salverda – Start augustus 2013. Bij deze gunning is ‘gesteld’ dat de prijsstelling van het eerste cluster ook normstellend voor de vervolgfase(n) is. Hoe duidelijk deze afspraak over-en-weer is c.q. er dezelfde verwachtingen bestaan is onderwerp van nader gesprek;
  • Technisch wordt er prima samengewerkt en dat geldt zeker ook voor de persoonlijke verhoudingen;
  • Betrokken projectleiders hebben wel beeld van de principes van de organisatievorm Ketensamenwerking, maar zelf geen concrete ervaring en zijn daar ook regelmatig zoekend in. Beide organisaties daarentegen wel;
  • Praktijk is echter dat er op projectniveau veel discussies worden gevoerd over begrotingsopbouw, geld en risicomanagement. Een van de kernpunten is dat het redelijk verwarrend is om vanuit een aanbestedingsprijsstelling over te stappen naar een op een ABC-gebaseerde begrotingsopbouw gekoppeld aan de principes van ketensamenwerking.
  • De huidige beleving van de Salverda is dat zij feitelijk in de ketensamenwerking zit alleen aan tafel zit voor de uitvoeringsorganisatie. Hetgeen zich uit in de volgende quoten:
    • Heel veel staat al vast en alternatieven daarop/-voor worden niet echt geapprecieerd ,,de startdatum van een woning staat vast” evenals ,,de planning, het beeld, de materialisatie etc”
    • Er eigenlijk onder mom van ketensamenwerking meer sprake van een bouwteamformule, dan een integraal samenwerkend team. Bewonerscommunicatie loopt los van de bouw en regisseert haar eigenlijk, regelmatig zou het voor bewoners kortere uitverhuistijden mogelijk zijn, maar dan moet het wel anders …’
    • ,,We hebben veel belang bij zekerheid vooraf. Alle technische keuzen zijn doorgerekend in de exploitatie en door de komende regelgeving wordt het alleen maar een kwestie van minder-minder en is de behoefte aan zekerheid nog groter geworden’’
    • ,,Neen we hebben in de exploitatie geen TCO-effecten meegenomen, zover zijn we nog niet”. En ja … ,,neen wij hebben ze ook niet aangeboden’’
    • ,,alles of heel veel draait om de IR”
  • Bij de opstart van een nieuw cluster is wel besproken wat er anders kan/moet ten opzichte van de vorige keer, deze evaluaties zijn niet vastgelegd;
  • Bij de opstart van een cluster zijn wel de (functioneel) technische doelen benoemd en voor het betreffende cluster vastgelegd;