ontwikkelaars van vastgoedverbetering en –management

Vondellaan, IJsselstein

 

Projectinformatie

74 VGE waarvan 55 Maisonnette-woningen. De complexen zijn eind jaren 50 gebouwd en de algemene staat is redelijk tot goed. De woningen zijn functioneel en voldoen aan de huidige eisen van de huurders.

Er kan echter wel geconcludeerd worden dat de complexen enkele structurele problemen hebben. Op bouwkundig gebied dient de levensduur tot 2040 gegarandeerd te worden. Er valt te denken aan het vervangen van kozijnen, het vervangen van coating op de galerijen en balkons en het verhelpen van de koudebruggen. Ook moet tijdens deze renovatie gelijktijdig het energielabel opgewaardeerd te worden in verband met de bepaling van de toekomstige huur.

Anders denken en doen

Het renovatieproject wordt als pilot voor ketensamenwerking ingezet. Inzet is om aannemer een grotere rol te geven in ontwerp/voorbereiding en de begrotingen zoveel mogelijk transparant op te zetten om waardetoevoeging eerlijk te belonen.

Ketensamenwerking is geen ‘kunstje’, maar een filosofie met een groot appèl op eigen verantwoordelijkheid. Zowel de ontwerp-, voorbereidings- als de uitvoeringsfase zullen op basis van vertrouwen worden vormgegeven en uitgevoerd samen met deze ketenpartijen. Dit betekent middels maximale transparantie over en weer en op basis van het belang van de bewoners processen integraal verbeteren en opnieuw inrichten. Belangrijk kenmerk daarbij zijn:

  • Maximaal sturen op bewonerstevredenheid;
  • hoge kwaliteit middels optimale kennisbenutting van alle betrokkenen;
  • gedragen en optimale planningen;
  • een activity-based begrotingsstructuur, met daadwerkelijk inzicht in kosten en rendement en rendementsafspraken vooraf;
  • een repeteerbaar model voor Provides en betrokken ketenpartners voor andere projecten.

 

Programma Kick-off

  • Provides kiest voor ketensamenwerking
  • Naar een vernieuwde en moderne organisatie van onderhouds(projecten
  • Leanplannen en denken
  • Bespreken en vaststellen doelen; projectplan Vondellaan
  • Oefening leanplannen
  • Vaststellen spelregels voor samenwerken/competenties
  • Afspraken voor projectvoorbereiding

 

Activity Based Costing (ABC)

Indien we echt wat willen zullen we moeten doorgroeien naar een meer Activity Based Costing (ABC)-opzet van de begroting. Daarmee geef je per samengestelde activiteit aan wat e.e.a. kost, zeg maar een vergaande vorm van eenheidsprijzen (alles inclusief uitgesplitste opslagen). Uiteindelijk kun je dan per woning, ruimte of andere parameters heel gericht verbeteren en ontwikkelen en dus financiële baten herleiden.

Begroten op basis van ABC is relatief simpel, rapporteren en verbeteren is lastiger. Hoewel niet elk uur geschreven hoeft te worden, vereist het wel een andere discipline dan de huidige. Dit geldt met name voor de opslagen. Ook inkoop (materiaal, materieel en onderaanneming) behoort dan aan te sluiten.

  • De prijsaanbieding w is gebaseerd op dezelfde hoeveelheden zoals deze in het projectplan van Provides (gaan) vastliggen;
  • (leer)Effecten van ‘lean’ zijn op voorhand zo goed mogelijk ingeschat, maar kunnen en zullen in de tijd veranderen en daarmee dus ook de zogenaamde tijdgebonden kosten;
  • De gerichte voorbereidingsperiode en bijzondere verantwoordelijkheden daarin maakt mogelijk dat er nauwelijks tot geen verrassingen in de uitvoering meer mogelijk zijn. Hetgeen dus ook betekent dat de beïnvloedbare risico’s (primair) bij de ketenpartners liggen;
  • Er wordt gewerkt met één Hoofdaannemer;
  • Tussen en met de ketenpartners wordt in principe met uniforme tarieven gewerkt;
  • Natuurlijk zijn niet alle werkzaamheden te standaardiseren, daarom wordt een klein deel van het budget gereserveerd voor ‘onvoorziene werkzaamheden’.
  • Er wordt geen administratie om de administratie gevoerd maar alles wordt (zoet en zuur) gerapporteerd.
  • Rapportages hebben meerdere doelstellingen, waaronder verantwoordinginformatie maar ook (bij)stuurinformatie. Met in achtneming van ‘geen administratie om de administratie’ zal er optimum moeten worden gevonden waarmee we gezamenlijk ook leer/verbetereffecten kunnen (doen) realiseren.
  • ………